개원 임대차 협상, 월세 숫자보다 오래 남는 조항들

계약 전에 건물부터 확인합니다

조건 협상에 들어가기 전에 이 건물에서 의원을 열 수 있는지부터 확인합니다. 건축물의 용도, 전기 용량, 급배수, 바닥 하중, 엘리베이터와 장애인 편의시설 등은 개설과 공사에 직접 영향을 줍니다.

이 확인이 끝나지 않은 상태에서 가계약금을 넣으면 협상력이 약해집니다. 문제가 발견돼도 되돌리기 어렵기 때문입니다.

• 건축물대장상 용도가 의원 개설에 맞는지
• 필요한 전기 용량과 증설 가능 여부
• 급배수 위치와 추가 배관 가능 여부
• 장비 하중과 반입 경로

렌트프리는 공사 일정과 같이 협상합니다

렌트프리는 공사 기간 동안 임대료를 받지 않는 조건입니다. 막연히 요청하기보다 공사 범위와 예상 일정을 근거로 제시하면 협상이 수월합니다.

관리비가 렌트프리에 포함되는지, 기간이 계약 시작일 기준인지 인도일 기준인지도 명확히 적어야 합니다. 공사가 늦어졌을 때 어떻게 처리할지도 미리 정해 두면 분쟁이 줄어듭니다.

인도 조건도 함께 적습니다. 기존 시설이 철거된 상태로 받는지, 현 상태 그대로 받는지에 따라 공사 범위와 비용이 달라집니다. 이 차이는 임대료 협상에서 근거로 쓸 수 있습니다.

원상복구 범위는 들어갈 때 정합니다

원상복구는 나갈 때의 문제 같지만 계약할 때 정해야 합니다. 병원 인테리어는 칸막이, 설비, 차폐 공사가 많아 원상복구 범위가 넓으면 퇴거 비용이 커집니다.

인도받을 때의 상태를 사진과 문서로 남기고, 원상복구 기준을 '인도 시점 상태'로 명확히 적어 두는 것이 기본입니다. 이전 임차인의 시설을 인수하는 경우에는 그 시설의 원상복구 책임이 누구에게 있는지도 확인합니다.

같은 건물 경쟁 입점을 막는 특약

개원 후 같은 건물에 같은 진료과가 들어오면 환자를 나눠 갖게 됩니다. 계약서에 같은 진료과목 입점을 제한하는 업종 제한 특약을 요청할 수 있습니다.

특약의 범위를 어떻게 적느냐가 중요합니다. 진료과목명만 적으면 주력 진료가 겹치는 다른 과가 들어오는 경우를 막지 못할 수 있습니다. 실효성은 건물 상황과 문구에 따라 달라 계약 전에 꼼꼼히 확인합니다.

실질 고정비와 개원 중개수수료

월세만 비교하면 착시가 생깁니다. 관리비, 주차 지원 비용, 공용 면적 비율까지 합친 실질 고정비로 후보지를 비교해야 합니다. 전용면적 대비 계약면적이 얼마인지도 같이 봅니다.

개원 중개수수료도 비용입니다. 같은 매물이라도 중개 구조에 따라 부담이 달라집니다. 피오랩스는 자사 공인중개사사무소가 직접 임장과 협상을 진행해 중개보수를 최대 50%까지 줄입니다.

• 임대료와 관리비, 인상 조건
• 전용면적과 계약면적의 차이
• 주차 대수와 환자 주차 지원 조건
• 계약 기간과 갱신 조건

자주 묻는 질문

가계약금을 먼저 넣어도 괜찮을까요?

건물 용도와 설비 조건 확인이 끝나기 전에는 권하지 않습니다. 가계약 후 문제가 발견되면 되돌리기 어렵고 협상력도 약해집니다.

같은 건물에 같은 과가 들어오는 걸 막을 수 있나요?

업종 제한 특약을 요청할 수 있습니다. 다만 문구와 건물 상황에 따라 실효성이 달라 진료과목명뿐 아니라 주력 진료 범위까지 고려해 문구를 정합니다.

중개보수는 어떻게 줄일 수 있나요?

피오랩스는 공인중개사사무소를 자사로 보유하고 있어 협력 중개를 거치지 않습니다. 그만큼 중개보수를 최대 50%까지 줄일 수 있습니다.